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文章

房屋归属确权纠纷

来源:网络   作者:未知  时间:2015-12-18

上诉人(原审被告、反诉原告)吕XX,男

被上诉人(原审原告、反诉被告)郭XX,男。

被上诉人(原审原告、反诉被告)郑XX,女。

委托代理人史利民,四川乐嘉律师事务所律师(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

委托代理人杨康,四川乐嘉律师事务所律师(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

原审第三人付XX,女。

原审查明事实:

XX与郑XX系夫妻关系。1998年8月城市规划拆迁了郭XX与郑XX的住房,后郭XX与郑XX在规划的彭山县XX路修建住房,在此期间,郑XX分两次向付XX借现金14400元,并分别向付XX出具了两张借据,借据上载明还款时间,并约定了资金利息按月18‰计算。1991年11月16日,付XX和郑XX在律师向XX的参加下对两笔借款利息进行了结算,后郑XX向付XX出具了收到付XX合资建房现金18000元的收条,但收款日期仍写为1988年9月2日,同时双方补签订了《合资建房协议》,实际上当时房屋已经建成完工,《合资建房协议》载明:“双方共同出资建房,由郭XX报批建房手续并组织修建,付XX出资18000元交由郭成全统筹建房;并约定由西向东四间房屋属郭XX所有,由东向西的楼梯间加两间房属付XX所有(面积为94.86平方米)。”1991年11月27日双方当事人又补写了“契约”,该“契约”载明:“付XX无房居住,该社村民郭XX1988年借用付群英现金18000元修房,因无力偿还,郭成全将位于XX北侧建筑面积为94.86平方米的砖混结构的房屋赔偿给付XX,双方当事人均在“契约”上签了字。后又经社、村、乡、县建设环保局批准同意。”1991年11月29日,郭XX、郑XX与付XX到公证处对《合资建房协议》进行了公证。

1992年10月,付XX在申请房屋产权登记时发生了纠纷,郭XX、郑XX以建房协议、契约、公证书等不真实为由而反悔。付XX于1993年4月向彭山县人民法院起诉,要求郭XX、郑XX履行《合资建房协议》和契约约定的义务。彭山县人民法院于1993年7月8日作出(1993)彭法民凤初字第XX号民事判决书判决:“座落在彭山县XX路酒厂对面砖混结构靠郭XX住房东面的两套间平房面积共计94.86平方米的房屋产权归原告付XX所有。该判决生效后,郭XX、郑XX不服判决曾多次向彭山县人民法院反映。1996年5月,付XX又以郭XX、郑XX侵占房屋产权为由向彭山县人民法院提起诉讼。

1996年12月16日,经彭山县人民法院院长提交审判委员会讨论认为,(1993)彭法民凤初字第XX号民事判决书定性不准,该案由彭山县人民法院另行组成合议庭进行再审。1997年4月29日,彭山县人民法院作出(1997)彭民再字第X号民事调解书,该调解书载明,郭XX、郑XX于1988年9月至11月期间向付XX借款14400元,付XX同意郭XX、郑XX给付本金11000元。分别于1997年5月6日付2000元,同年12月底前付3500元,1998年10月底前付5500元。郭XX、郑XX在1997年5月6日归还付XX2000元。后郭XX、郑XX未履行调解书确定的义务,付XX也未向法院申请执行该调解书确定的内容。郭XX、郑XX与付XX均未到彭山县房管局申请注销重复登记的房屋所有权证和土地使用权证,双方争议的房屋由郭XX、郑XX占用、使用、管理从1993年至2011年。

另查明,1992年10月27日,郭XX在彭山县房管局办理了彭权凤字第XX号房屋所有权证,房屋面积为195.21平方米。1992年11月12日,付XX持彭山县人民政府对郭XX签发的彭农建字第XX号函及建房规划证明、合资建房协议的公证书在彭山县房管局办理了彭权凤字第XX号房屋所有权证,房屋面积为83.53平方米。付XX持有的彭权凤字第XX号房屋所有权证载明的44号、46号商铺面积与郭XX持有的彭权凤字第XX号房屋所有权证的44号、46号商铺面积重叠。

2005年4月27日,郭XX、郑XX取得规划在其已办证195.21平方米的一层平房上修建第二层(规划批准面积为284平方米)房屋,并在彭山县房管局登记取得了彭山房权证字第XX号房屋所有权证,产权证登记面积为466.64平方米(含彭权凤字第XX号房屋所有权证载明的房屋面积195.21平方米)。2012年3月21日,郭XX、郑XX到彭山县房管局换发了彭山房权证字第XX号房屋所有权证,该房屋所有权证载明房屋座落地为XX路36-46号(仅双号)1栋1-2屋,面积466.64平方。

2010年1月18日,付XX与吕XX签订以30万元价款转让彭山县XX路44号、46号房屋(产权证号为彭权凤字第XX号)的协议书。2010年3月17日,付XX和吕XX持2010年3月4日彭山县凤鸣镇城东社区居民委员会和彭山县凤鸣镇土地管理所出具彭山县XX路44号、46号房屋归付XX所有的证明、委托书、协议书、彭权凤字第XX号产权证明、房屋面积测绘分户报告到彭山县房管局办理了过户登记,彭山县房管局于2010年3月18日作出了变更登记,吕XX取得了彭山房权证字第XX号房屋所有权证,房产权证载明房屋座落地为彭山县XX路44号、46号1层,面积为83.53平方米。

之后,付XX、吕XX与郭XX、郑XX就彭山县凤鸣镇锁江路44号、46号商铺的权属发生争议。2013年4月26日,郭XX、郑XX委托律师向彭山县房管局发出函告,要求其撤销彭山县房管局为付XX、吕XX办理的争议房屋所有权证。2013年5月14日,郭XX、郑XX提起行政诉讼至彭山县人民法院,之后,吕XX以郭XX、郑XX为被告,付XX为第三人向彭山法院提起民事诉讼,要求确认彭山县XX路44号、46号商铺的所有权归吕XX享有。彭山县人民法院于2013年7月5日作出(2013)彭山民初字第XX号民事裁定,以吕XX与付XX签订房屋买卖协议并已办理过户登记,在该房产权登记未作变更或者撤销前,吕XX即系该房产的合法所有人,其诉讼请求无实质法律意义,裁定驳回吕XX的诉讼请求。吕XX不服该裁定,提起上诉,2013年10月9日眉山中院作出(2013)眉民终字第XX号民事裁定,维持了(2013)彭山民初字第XX号民事裁定。

XX与吕XX于2010年11月5日登记结婚,吕XX与吕XX系父子关系,吕XX早已成年,且独立生活。

审法院观点:

本案争议的焦点:其一、第三人付XX是否是彭山县XX路44、46号商铺的合法所有权人的问题。庭审核实,第三人付XX于1992年11月12日持彭山县人民政府对郭XX签发的彭农建字第XX号函及建房规划证明、合资建房协议的公证书在彭山县房管局办理了彭权凤字第XX号房屋所有权证,房屋面积为83.53平方米;郭XX、郑XX于1992年10月27日在彭山县房管局办理了彭权凤字第XX号房屋所有权证,房屋面积为195.21平方米;付XX持有的彭权凤字第48598-18号房屋所有权证载明的44、46号的面积与郭XX、郑XX持有的彭权凤字第XX号房屋所有权证载明的面积有部分重叠,致使本案争议房屋从1992年11月12日至今一直维系着“一房二证”。从双方取得房屋产权的时间来分析,郭XX、郑XX取得在先,付XX取得在后,房屋管理局在给付XX办理房产证时未从郭XX、郑XX的房产面积中予以扣除。郭XX、郑XX与付XX在1993年发生纠纷起诉到彭山县法院后,付XX未对争议房屋进行占有、管理使用,付XX与郭XX、郑XX在(1997)彭民再字第X号民事调解书中将双方以前的合资建房的法律关系确定为民间借贷的法律关系,故付XX取得争议房屋就失去了客观事实和法律事实的支持,而郭XX、郑XX则在2005年4月27日取得规划在其已办证195.21平方米的一层平房上修建第二层(规划批准面积为284平方米)房屋,并在彭山县房管局登记取得了彭山房权证字第XX号房屋所有权证,产权证登记面积为466.64平方米;二原告于2012年3月21日又到彭山县房管局换发了彭山房权证字第XX号房屋所有权证。根据《民法通则》第七十二条“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定,付XX只是持有争议房屋房产证的持有人,且并未对争议房屋进行过管理和修缮。故付XX不是彭山县XX路44、46号商铺的合法所有权人。

其二、吕XX取得位于彭山县XX路44号、46号商铺所有权是否是善于取得的问题。吕XX与付XX于2010年1月18日签订房屋买卖协议,该协议书约定,付XX将位于锁江路44号、46号商住167.06平方米,产权证号为彭权凤字第XX号的房屋,以30万元价格转让给吕XX,过户手续由吕XX承担等内容。彭山县房管局于2010年3月18日为吕XX办理了彭山房权证字第XX号房屋产权证,该证载明的XX路44、46号1层面积为83.53平方米。从房屋买卖协议书约定的面积是167.06平方米和彭山房权证字第XX号房屋产权证载明的面积83.53平方米来分析,转让协议书约定的面积与房屋产权证载明的面积相差一倍,吕XX仍按合同约定价款支付房款有悖常理。从该转让协议的内容和形式上来分析,该协议不符合通常的不动产买卖合同的形式要件,与通常交易习惯不相符。从吕XX向法庭陈述其买卖过程,是因到彭山县东风水泥厂看到付XX的房产证抵押在水泥厂,并与该厂的会计到法院解封时知道此房信息后决定购买的,该房屋当时由郭XX、郑XX居住使用,而付XX并未实际占有该房屋,吕XX陈述其购房经过在逻辑上有悖常理,在不知付XX是否愿意出卖该房且付XX并未实际占有该房屋的情况下,自己就先行决定购买,也不符合通常逻辑。另吕XX是否支付付群英购房款30万元,也未提供相应的证据加以佐证。从吕XX的代理人吕XX与付XX办理过户手续的证据来分析,双方提供(1993)彭法民凤初字第XX号民事判决书作为过户办证的依据,该判决书确定事实已被(1997)彭民再字第X号民事调解书确定的事实予以取代。吕XX在与付XX购买XX路44、46号商铺时,吕XX只尽到了审查房产证的义务,而对该房的面积和付XX是否实际占有、管理使用情况未尽到审查义务;在吕XX与付XX买卖争议房屋时,付XX并未实际占有、管理争议房屋,付XX只是争议房屋房产证的持有人,该证在(1997)彭民再字第X号民事调解书送达给付XX后,付XX即失去对争议房屋的合法取得,而吕XX在购买房屋时未对争议房屋进行实地考查也有悖常理,根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得了不动产或者动产所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定”规定。善意取得的构成应符合以下三点构成要件,1.受让人受让该财产时是善意。2.以合理的价格有偿转让。3.转让财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。尽管吕XX于2010年3月18日已取得了彭山县XX路44、46号商铺的房屋产权证(彭山房权证字第0030308号),但其取得并不完全符合善意取得的构成要件。

一审法院判决:

综上,郭成全、郑华英要求依法确认位于彭山县凤鸣镇锁江路44、46号的房屋的所有权归其所有的诉求,因证据充分,一审予以支持。吕XX要求依法确认位于彭山县XX路44、46号的房屋的所有权归其所有的反诉请求,因证据不充分对其反诉请求,一审不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条,《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第二十一条、第三十三条、第一百零六条,最高人民法院《关于民事诉证据的若干规定》第二条之规定并经一审法院审判委员会研究决定,判决:

一、位于彭山县XX路44、46号的房屋的所有权归本诉原告郭成全、郑华英所有。

二、驳回反诉原告吕XX的反诉请求。

XX上诉理由:

一审认定事实错误、适用法律不当:1、二被上诉人的住房是在1988年8月拆迁,而非1998年8月。2、被上诉人与付XX于1991年11月27日补写“契约”无依据。3、上诉人合法取得争议房屋,并未持(1993)彭法民凤字第XX号判决书作为过户依据,所以即使该判决书被撤销也不影响上诉人取得争议房屋的合法性。4、认定被上诉人从1993年至2011年占有、使用、管理争议房屋、付XX仅是房产证持有者无证据,而且付XX是否占有使用管理争议房屋与其是否享有房屋所有权无关。5、上诉人支付了房屋对价、购买时是出于善意、且房屋已经过户登记。即使认定付群英不是争议房屋所有权人,上诉人对争议房屋也适用“善意取得”。6、被上诉人主张付XX不具有争议房屋所有权从而认为上诉人不享有涉案房屋所有权,但被上诉人并未以付XX为被告要求确认所有权,被上诉人与付XX之间的所有权纠纷不是本案审理范围。7、被上诉人一审起诉已超过诉讼时效,应予以驳回。

XX、郑XX答辩:

1、争议房屋是答辩人于1988年自建,并于1992年10月办理了包括争议房屋在内的房屋所有权证,之后于2005年扩建换证,2012年换领新证。答辩人是争议房屋的合法所有权人。2、1991年11月27日答辩人与付群英补写“契约”是在(1997)彭民再字第X号调解书中确认的,而答辩人从1993年至2011年占有、使用、管理争议房屋是有承租人证明的。3、付XX是在1992年11月因房管局重复颁证取得了争议房屋的所有权证。虽然付XX的房产证未被撤销,但法院可以对争议房屋确权,一审认定付XX无权处分符合法律规定,上诉人取得房屋并非善意。3、答辩人在一审起诉时争议房屋已经过户到上诉人名下,答辩人认为上诉人侵权故以上诉人为被告要求确认所有权,一审受理本案并不违反司法被动的原则。

XX答辩称,答辩人因债务将取得所有权证的争议房屋抵押给彭山县XX厂,后因无清偿能力,遂将本案争议房屋转让给上诉人,转让价格30万元。双方约定由上诉人代答辩人清偿了彭山县XX厂债务,并支付争议房屋过户相关税费26900元,另支付15万元转让款。

二审中,吕XX为证明自己取得争议房屋所有权没有以(1993)彭法民凤字第XX号判决书作为办证依据,提供了复印自彭山县房产管理局的《房屋所有权登记收件收据》;为证明取得争议房屋所有权缴纳了相关税费提供了完税票据。郭XX、郑XX质证认为,该两份证据不是新证据,而且是在吕XX与付XX2010年交易过程中形成,对证据真实性认可,但对合法性不予认可。

二审查明,郭XX与郑XX的房屋于1988年8月因城市规划被拆迁。

其余事实与一审查明事实一致,二审予以确认。

二审审理观点:

本案争议焦点有二:一是争议房屋彭山县XX路44、46号所有权人是谁;二是吕XX对争议房屋是否构

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