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房屋买卖合同纠纷

来源:网络   作者:未知  时间:2015-12-18

 

原告:彭X,男,1960年8月23日出生,汉族,住乐山市市中区。

委托代理人:邹虹,四川正心律师事务所律师。(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

被告:X,女,1987年7月2日出生,汉族,住乐山市市中区。

第三人:崔XX,男,1973年8月15日出生,朝鲜族,住乐山市市中区。

原告彭X与被告卢X,第三人崔XX房屋买卖合同纠纷一案 

一审法院审理查明事实

2002年11月21日,第三人崔XX委托其姐夫苏X(以苏X名义,实际购房人为崔XX,作为乙方)与被告卢X父亲卢XX(作为甲方)签订《购房付款协议》,约定:1、乙方自愿购买甲方在高墩子村还房点正建中住宅 楼一套,室内初装,楼层为三层,建筑面积约132平方米,售房价格为每平方米600元,总金额约8万元;2、付款方式为:第一期预付房款为总房款的30%;第 二期在主体工程完工后付房款50%;完工验收后,付房款的15%,余款5%在办理完房产手续后一次性付清;3、甲方承诺住宅楼竣工后,按国家现行有关规定办 理房产手续,在一年内将购房的所有手续给乙方。

2003年7月13日,因卢XX死亡,第三人委托苏X(以苏X名义,实际购房人 为崔XX,作为乙方)与卢XX亲属卢X、卢小X、卢小X(甲方)签订《购房补充协议》,载明:"1、今收到购房款现金人民币10000元,甲方负责水电在一 个月内沟通(从2003年7月14日起至2003年8月14日止);2、甲方在三个月内办好房产证(从2003年7月14日起至2003年10月30日止);3、违约责任:甲方在2 003年10月30日未交给乙方房产证,甲方就赔偿乙方总房款2%作为违约金,如再 次拖延到2004年10月30日为止,乙方退房,甲方退还乙方所缴房款(赔偿违约金除外)"。第三人分别于2002年11月21日支付购房款40000元,于2003年3月

28 日支付购房款20000元,于2003年7月13日支付购房款10000元,于2003年7月14日支付购房款3000元,于2003年10月14日支付安装煤气入户费4800元,安装楼梯电子门款400元,共计78200元。

2006年8月6日,卢X取得该房房屋所有权证(乐山市房权证私房字第84878号,门牌号:嘉祥路1038号7幢4单元3楼1号),并于同月将该证交与第三人XX。2007年,第三人崔XX准备将此房进行转让并在转让之前告知了卢X取 得了其同意。同年4月28日,第三人崔XX(甲方)与原告X(乙方)经陈森房地 产代理有限公司的介绍,签订《房屋买卖协议》,约定:"一、房屋概况:此房 位于中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋,面积134.69平方米, 房产证字号84878;二、双方协商价格为人民币195000元,此价包括该房现有装 修设施、窗帘、灯具、热水器、炉具,包括水、电、气、光纤四通配套费,今 后从原房东卢X名下过户到乙方名下房产证、土地证的所有税费由乙方承担; 三、付款方式和约定:1、本协议签字之日,乙方首付定金5000元;2、双方约 定于2007年5月11日前到公证处签订乙方与卢X的交易公证,崔XX到场配合; 3、乙方于2007年5月11日前公证后,首付房款185000元(定金转为首付款), 甲方将房屋及设施移交乙方,甲方同时结清水电气费;4、余款10000元待甲方将卢X名下的土地证正本交乙方当日一次性付清";四、违约责任及承诺(略) ;五、本协议经甲、乙、中介方签字(盖印)之日起生效;六、补充:1、首付 185000元房款之日,甲方将房产证正本交乙方;2、中介费给付时间:双方在2007年5月11日前。合同签订当日,原告X向第三人崔XX给付了5000元购房定金。

2007年5月9日,原告X与卢X签订《房屋买卖合同》,约定:"卢X将中心城 区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋出售给彭X;购房总价为人民币19 500元,此价包括该房现有装修设施、窗帘、灯具、热水器、炉具,包括水、电、气、光纤四通配套费;彭X于2007年5月9日一次性支付购房款185000元,余 款10000元在彭X收到卢X名下国土证当日付清;卢X于2007年5月9日将该房及房屋所有权证交给彭X;卢X有义务和责任及时协助彭X办理房屋过户登记手 续,房屋所有权证、国有土地使用权证过户到彭X名下交纳的一切税、费均由 彭X承担"。合同签订时,第三人崔XX在场配合,合同签订当天,彭X按约向崔XX支付了购房款18500元(包含2007年4月28日支付的5000元定金),付款 时卢X在收条上签字对付款一事进行了确认。崔XX按约定在合同签订当天将房屋和房屋所有权证交付给了彭X。合同签订当天,原、被告与第三人一起到 四川省乐山市嘉州公证处对《房屋买卖合同》进行了公证。

原告X在2007年5月9日购房后入住至今,期间多次要求被告卢X履行过户续未果,第三人也未将卢X名下国有土地使用证交与原告并协助办理过户。原告遂于2013年5月6日起诉来院,主张前述请求。

另查明:

中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋门牌号已变更为中心城区嘉祥路1038号7幢4-3-3号。卢X于2010年4月16日取得乐山市中心城 区嘉祥路1038号7幢4-3-3号房屋的国有土地使用权证[乐城国用(2010)第168 698号],卢X将该证交与第三人崔XX后,崔XX于2014年1月22日在收到彭 华10000元同时向彭X交付了此国有土地使用权证

一审法院认为:

当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力,当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,第三人崔家华委 托其姐夫苏奎与被告卢娟父亲卢勇签订的《购房付款协议》以及卢勇死亡后崔 家华委托苏奎与卢勇亲属签订的《购房补充协议》是双方真实意思表示且不存在合同无效的法定情形,系有效合同,双方均应按照合同享有权利,履行义务。根据合同法第七十九条"债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事 人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。"的规定和该法第八十条"债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力"的 规定,本案中,第三人与被告方签订合同后,第三人已按约履行了付款义务,第三人在通知被告的情况下又与原告签订《房屋买卖协议》将房屋转卖与原告 ,转让行为符合法律规定,加之原、被告已签订了新的《房屋买卖合同》, 因此第三人的合同权利已全部转让给原告,受让人完全取代转让人的地位成为合同当事人,原合同关系消亡,产生新的合同关系。原告已按照合同履行了付 款义务,被告应按照合同约定协助原告办理房屋过户登记手续,将房屋所有权证、国有土地使用权证过户到原告名下。鉴于崔XX于2014年1月22日在收到彭华10000元的同时已向彭华交付了讼争房屋的国有土地使用权证,且第三人崔XX不是协助原告彭X办理过户手续 的义务人,因此对彭X要求第三人崔XX交出该房屋的国有土地使用证并协助原告过户的诉讼请求不予支持。

一审法院判决:

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第七十九条、第八十条,《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百四十四条的规定,缺席判决如下:一、卢娟在本判决生效后十五日内协助彭X将位于中心城区嘉祥路916号天 祥小区7幢4单元3楼2号房屋的所有权证和国有土地使用权证办理到彭X名下( 办理上述权证的费用由彭华负担);二、驳回彭X其他诉讼请求。 本案案件受理费200元,由卢X负担。

 

 



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