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文章

合同违反强制规定而无效,法院判决返还合同款项

来源:网络   作者:未知  时间:2015-12-18

上诉人(原审被告):胡XX,男,汉族,农民。

被上诉人(原审原告):张XX,男,汉族,农民。

委托代理人:王莉佳,四川齐天律师事务所律师(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

被上诉人(原审原告):唐XX,男,汉族,居民。

委托代理人:王莉佳,四川齐天律师事务所律师(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

被上诉人(原审原告):刘X,男,汉族,农民。

委托代理人:王莉佳,四川齐天律师事务所律师(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

被上诉人(原审原告):尹XX,男,汉族,农民。

委托代理人:王莉佳,四川齐天律师事务所律师(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

被上诉人(原审原告):吴XX,女,汉族,居民。

委托代理人:王莉佳,四川齐天律师事务所律师(现为四川明炬(乐山)律师事务所律师)

上诉人胡朝平为与被上诉人张XX、唐XX、吴XX、刘X、尹XX租赁合同纠纷一案

一审法院审理查明事实

2010年2月4日,胡XX与乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社签订《土地使用权流转合同》,约定乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社将100.81亩(含大观园)土地使用权(曾发包给乐山市天池联众投资有限公司),以原合同相同内容发包给胡XX承包,其中田64.66亩,旱地36.15亩。合同还约定了其他内容。2013年1月13日,唐XX、吴XX、刘X与胡XX签订《土地租赁协议》,约定:胡XX将乐山市市中区棉竹镇大观园的土地约100.81亩土地使用权(即上述流转约定的土地)租赁给唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX使用;前两年每年租金为75万元,租金每年一付,第三年起每年租金在上年基础上递增5%等;胡XX积极负责协调当地政府及村民关系,保证唐XX、刘X、尹XX、张XX能正常合法使用该土地。2013年3月26日,张XX、尹XX、唐XX、刘X签订合作协议,约定共同投资大观园内地块,资金由四方共同平均出资、利益共享。2013年5月11日,张XX与胡XX签订《补充协议》,约定大观园内地块3月1日无法交付使用,双方协商延期至4月1日起算,唐XX、刘X、尹XX、张XX已将全款交付胡XX,如在8月底无法使用该土块,胡XX全款退给唐XX、刘X、尹XX、张XX,并算清挖山平地等费用。《土地租赁协议》签订后,唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX陆续向胡XX支付租金75万元。

另查明,乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社100.81亩土地性质系农业用地。唐XX与吴XX系夫妻关系。张XX、唐XX、刘X、尹XX、吴XX等租用上述土地使用权用于经营农家乐,协议签订后,唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX便开始挖山平整土地,准备经营农家乐时被国土管理部门阻止,修建未进行。胡XX转租土地使用权未经原出租人乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社同意。唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX于2014年1月13日起诉至该院,请求依法判决:1、解除唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX与胡XX于2013年1月13日签订的《土地租赁协议》及2013年5月11日签订的《补充协议》;2、胡XX返还唐正昆XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX土地使用权租金750000元;3、胡XX赔偿唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX平地等费用267000元;4、胡XX支付唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX租金的资金占用利息损失30000元。

审理中,唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX还提供大观园土石方挖运费的收款收据,用以证明其平整土地用去267000元。胡朝平认为票据系收款收据,对此费用不予认可。

该院在审理中向唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX释明其与胡朝平双方签订的《土地租赁协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,属于无效协议,原告变更诉讼请求为:1、胡XX返还唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX土地使用权租金750000元;2、胡XX赔偿唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX平地等费用267000元;3、胡XX支付唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX租金的资金占用利息损失30000元。

一审法院观点

XX通过土地使用权流转的方式取得土地承包经营权,该宗土地应为农业用地。唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX与胡XX双方签订的《土地租赁协议》,虽然系双方真实意思表示,但该租赁协议内容改变土地的农业用途,用于非农业建设,违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定。因此,双方签订的《土地租赁协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定,唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX请求胡XX返还土地使用权租金75万元的请求符合法律规定,该院予以支持。因双方在签订《土地租赁协议》改变土地使用性质都存在过错,故唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX与胡XX的损失由各自承担。唐XX、吴XX、刘X、尹XX、张XX请求胡朝平赔偿其平地损失和支付租金占用利息损失的主张,该院不予支持。

一审法院判决:

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,判决:一、胡XX在本判决生效后十日内返还张XX、唐XX、刘X、尹XX、吴XX土地使用权租金75万元;二、驳回张XX、唐XX、刘X、尹XX、吴XX的其他诉讼请求。

二审法院观点:

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项“土地承包经营权流转应当遵循以下原则:(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定,本案讼争土地属农业用地,张XX、唐XX、吴XX、刘X、尹XX租赁讼争土地用于经营农家乐,改变了土地的农业用途,故胡XX与张XX、唐XX、吴XX、刘X、尹XX签订的《土地租赁协议》应属无效。胡XX基于该无效合同取得的土地租金75万元,应当返还给张XX、唐XX、吴XX、刘X、尹XX。结合《土地租赁协议》内容、双方当事人在一审中提供的照片以及在一、二审中的陈述,能够证实胡XX在签订《土地租赁协议》时已经知晓张XX、唐XX、吴XX、刘X、尹XX租赁讼争农业用地用于经营农家乐,故胡XX与张XX、唐XX、吴XX、刘X、尹XX都有过错,应当各自承担相应的责任,且胡XX并未充分举证证明张XX、唐XX、吴XX、刘X、尹XX在挖山平地时损坏了胡XX现有的设施以及受损设施的价值,故胡XX主张不应返还土地使用权租金75万元的上诉请求,于法无据,本院不予支持。

二审法院判决:

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判处恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

 



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